Tasse, costi e oneri per chi ha una seconda casa: tutto quello che c’è da sapere prima di affrontare un sogno.

L’immaginario collettivo vede gli italiani privilegiare il risparmio e il classico investimento “nel mattone”; nonostante i cambiamenti economici degli ultimi 20 anni, questa realtà è ancora in essere, e sempre più cittadini del Bel Paese sono proprietari di immobili. Ma in fatto a seconde case è un’altra storia: gli aumenti dei prezzi e i balzelli dei vari Governi che si sono succeduti non hanno certo reso facile la vita di chi aveva deciso di impegnare i propri risparmi in una villetta al mare o in montagna, come seconda residenza o per lasciare una buona eredità ai figli. Ecco quanto può costare un secondo immobile di proprietà.

La seconda casa come acquisto o come eredità

Per prima cosa c’è da soffermarsi su una differenza sostanziale che riguarda i proprietari di seconde case: l’immobile extra, infatti, può provenire sia da un acquisto volontario sia da un’eredità; non sempre, a seguito di un lutto, si è “pronti” a rinunciare ad una proprietà che arriva all’improvviso, esattamente come la perdita di un caro; ci si ritrova dunque a possedere un immobile o, ancora peggio, ad una quota dello stesso, suddiviso tra più eredi, che può diventare un vero problema da gestire. Una volta divenuti intestatari infatti, ci vorranno soldi sia per gestirlo, che per cederlo gratuitamente agli altri eredi e anche per venderlo. Quando si parla di seconda casa, inoltre, si pensa subito ad un appartamento per le vacanze, bello e accogliente, ma spesso si tratta di costruzioni vetuste, da ristrutturare, site in luoghi non propriamente da villeggiatura, e su cui pendono spese che però non fanno distinzione tra mura fatiscenti e finiture moderne.

Più di 5 milioni le seconde case in Italia

Secondo i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate, i secondi immobili di proprietà ammontano ad un totale di 5 milioni e 556 mila unità, andando a coprire così poco più del 17% del totale dei fabbricati. Il numero più alto di seconde case si registra nella provincia di Roma, a seguire Torino, Cosenza, Lecce, Napoli e Cuneo. La distribuzione rispecchia ovviamente anche il fattore “area turistica”: laddove i Comuni sono considerate zone ad alto flusso stagionale vi sono più iscrizioni al catasto come seconda proprietà; le mete preferite da italiani e stranieri sono infatti Capri, Courmayeur, Forte dei Marmi, Porto Cervo, Sirmione e Cortina d’Ampezzo, tanto per citarne alcune. Non sono invece molto chiari gli utilizzi di queste abitazioni: nonostante i controlli effettuati regolarmente dalla Guardia di Finanza e di concerto con gli enti come quelli preposti allo smaltimento dei rifiuti urbani, non si conoscono numeri esatti di quali case siano concesse in locazione a breve o lungo termine, inabitate o usate sporadicamente dai proprietari.

Quali sono i costi di una seconda casa

Per comprendere meglio quanto può costare acquistare – e mantenere – una seconda proprietà immobiliare, dobbiamo rifarci a tutte quelle che sono le tasse previste, i costi extra e le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato, presenti sia nel caso che la casa sia abitata regolarmente sia che venga sfruttata solo per brevi periodi. Innanzitutto, vi sono diverse aliquote previste in caso di acquisto da un costruttore edile o da un privato cittadino: chi compra un immobile – entro 5 anni da quando è stato costruito – direttamente dalla ditta che è soggetta ad Iva, paga dal 10 al 22% a seconda della tipologia di immobile, laddove l’aliquota massima è applicata in caso di immobili di lusso. Tra Imposte di Registro, ipotecarie e catastali si debbono sborsare altri 600€. In caso invece di un acquisto da privati, vanno calcolati il 9% di imposta di registro; 50€ di imposta ipotecaria e 50€ di imposta catastale.

IMU e TASI: le tasse a cui non si può sfuggire

Vi sono delle spese fisse per mantenere una seconda casa di proprietà, e in alcuni casi possono diventare dei veri e propri salassi: le principali sono l’IMU (acronimo che sta per Imposta Municipale Unica), non previsto per i proprietari di prima casa – a meno che non sia un immobile di lusso di classe A1 e A8 – e il cui importo da versare va calcolato sommando la rendita catastale (inerente stanze ma anche annessi come garage, cantine eccetera) al 5% del valore dell’immobile al coefficiente di 160: si ottiene così una base imponibile su cui applicare l’imposta comunale, diversa in base appunto al Comune dov’è situata la casa. La TASI riguarda invece la tassa sui servizi pubblici che il Comune mette a disposizione degli utenti, come ad esempio l’illuminazione pubblica, la manutenzione delle strade eccetera.

Sia l’IMU che la TASI si pagano in base alla quota di possesso e ai mesi di fruizione; sono previste tra le altre cose anche delle agevolazioni e sconti per chi occupa la casa solo stagionalmente o per chi risiede all’estero da più di 6 mesi, e in caso di più comproprietari le quote verranno suddivise equamente; attenzione però, se uno o più di questi non pagano, il debito verrà distribuito altrettanto equamente agli altri proprietari, che hanno l’obbligo di pagamento. Per chi invece lascia la casa in comodato d’uso ad un familiare di primo grado, c’è un ulteriore sgravio del 50% sulla base imponibile; i genitori che desiderano aiutare i figli quindi, possono tirare un piccolo sospiro di sollievo.
La dichiarazione dei Redditi deve comprendere anche la seconda casa

Uno degli effetti più indesiderati del popssesso di un immobile ulteriore a quello di residenza – o ad una quota di esso – è il fatto che tale proprietà vada inserita obbligatoriamente nella Dichiarazione dei Redditi; in taluni casi può far scattare addirittura un salto verso un’aliquota più alta, con conseguente aumento delle tasse da pagare. Chi poi decide di affittare la seconda casa, dovrà fare i conti con i redditi derivanti dai canoni applicati; fortunatamente grazie alla formula della “cedolare secca” si può dichiarare il 21% annuo del canone di locazione, che può scendere anche al 10% in caso di “canone concordato”, una procedura questa che comunque non è facile da attuare.

Utenze e Manutenzione della seconda casa: i (tanti) costi da sostenere

Da ultimo ma non per ultimo devono essere necessariamente prese in considerazione le spese fisse da sborsare se si ha una seconda casa; luce e gas in primis ad esempio, e ovviamente anche la tassa sullo smaltimento dei rifiuti; le aliquote sono già più alte rispetto a quelle previste per chi risiede regolarmente nella prima casa, e anche non consumando energia elettrica o metano si ricevono ugualmente bollette e fatture. Unica consolazione è che, almeno per quanto riguarda il Canone RAI, non si è tenuti a pagarlo anche per la seconda casa, in quanto viene calcolato a nucleo familiare e solamente una volta.

La casa delle vacanze, infine, esattamente come quella in cui si risiede abitualmente, necessita di opere manutentive regolari e/o straordinarie; imbiancatura delle pareti, pulizia della caldaia, riparazione di piccole e grandi guasti eccetera; Uno degli svantaggi è anche il fatto che una casa che non viene “vissuta” tende a mostrare più velocemente “i segni del tempo”, come ad esempio l’insorgere di umidità. Soprattutto per gli immobili posti in montagna, dunque, sono necessari frequenti controlli, al fine di scongiurare che una piccola perdita d’acqua si trasformi in un danno strutturale grave, e molto costoso da ripristinare.