Quella dellâamministratore di condominio è diventata una figura da selezionare accuratamente da parte dei condomini. Quanto vale il suo lavoro?
Il motivo per cui improvvisamente quello dellâamministratore di condominio è diventato un lavoro a tutti gli effetti, si ritrova nellâapplicazione di una norma relativamente recente. Era il 2012 e il decreto Destinazione Italia, convertito in d.l. n. 145/2013, imponeva per mezzo del Ministero della Giustizia che chiunque amministrasse un condominio dovesse conseguire un titolo di formazione.
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Per accedere a questa professione è necessario avere un titolo. La legge mediante la quale si impone che lâamministratore sia formato è la n. 140/2014, decreto ministeriale dal titolo âRegolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalitĂ per la formazione degli amministratori di condominio nonchĂŠ dei corsi di formazione per gli amministratori condominialiâ.
Secondo il decreto, lâamministratore deve essere nel godimento dei diritti civili, non deve aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, lâamministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni. Inoltre, la norma spiega, in riferimento allâamministratore, che questo è necessario non sia sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione. E ancora, tra i requisiti vi è lâobbligo di non essere interdetti o inabilitati e di non essere iscritti nel registro dei protesti cambiari.
A questi requisiti, si aggiungono poi quelli formativi. La norma richiede per questa professione che il soggetto abbia un diploma di scuola secondaria di secondo grado, e che a questo aggiunga anche un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore. Dopo aver ottenuto questi titoli, è necessario che lâamministratore segua un percorso di formazione che sia costante durante lâesercizio della sua funzione e che consegua 15 crediti annui.
Le nuove normative, i corsi di formazione e lâaggiornamento costante sono intervenute sul tema della responsabilitĂ . La normativa ha infatti delineato una figura che ambisce ad essere sempre piĂš completa e professionale. Questo porta ad un cambiamento in materia di responsabilitĂ , non sarĂ piĂš sufficiente parlare di diligenza del buon padre di famiglia. Concetto giuridicamente molto utilizzato per indicare la normale attenzione a quanto accade.
Le modifiche a questo lavoro negli anni sono state tante, e per molto tempo è risultato un lavoro part-time. Una ânon professioneâ che si svolgeva per spirito dâiniziativa nei confronti dello stabile e dei condomini, da anni ormai è diventata invece una professione lavorativa a tempo pieno.
Ogni condominio che si componga di piĂš di otto condomini deve per forza avere un amministratore, a cui si conferisce un mandato annuale. A quel punto lâamministratore indicherĂ i suoi guadagni, che possono dilazionati, con stipendi, forfettari o a prestazione. Calcolare uno stipendio medio non è semplice, perchĂŠ i condomini sono differenti tra loro e dunque non è fisso il contributo che riservano agli amministratori. Lo stipendio varia in base alle porzioni che compongono un immobile.
Un condominio può arrivare a produrre poche centinaia di euro se si considera lâamministrazione familiare della struttura, con un condomino che gestisce il suo stabile. Al contrario, gli stipendi diventano piĂš remunerativi se, in maniera professionale, si gestiscono tante strutture. In quel caso lo stipendio diventa interessante, si può arrivare anche a 4mila euro al mese. Sebbene, non sia detto che il lavoro lo si possa svolgere interamente da soli. E quindi anche quello potrebbe comportare delle spese.
I guadagni sono parametrati a seconda della destinazione dâuso degli immobili. Ad esempio, il calco dellâonorario di un amministratore varia a seconda che allâinterno dello stabile ci siano unitĂ abitative ed uffici, piuttosto che box auto, cantine o posti auto. Inoltre, non è possibile amministrare il condominio con un contratto pluriennale, il rapporto di lavoro è sempre annuale e ogni rinnovo si ridiscutono le condizioni dellâincarico. La stima dello stipendio indicata prima, è calcolata sulle medie. Mediamente i prezzi degli amministratori di condominio oscillano tra i 50 e gli 80 euro per unitĂ abitativa allâanno, a cui poi si aggiunge lâIva.
Lâamministratore di condominio come detto fino ad ora può essere svolta da un condomino, ma solo in piccoli stabili. Poi può essere nominato, e in quel caso gli si corrisponde uno stipendio che sia reale e non sotto forma di indennizzo come accade nel caso precedente. E poi, può risultare amministratore di condominio una societĂ .
Una possibilitĂ che si è aperta con la riforma dei condomini. Lâart. 71bis disp. att.ve c.c. indica la via: âPossono svolgere lâincarico di amministratore di condominio anche societĂ di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la societĂ presta i serviziâ.
Chiaro è, che qualora dovessero venire meno i requisiti sopra indicati, lâincarico cesserĂ . Esattamente come accade nel caso delle persone fisiche a cui vengono a mancare i requisiti formali per il ruolo. Ovviamente il tema della società è ampio. Può essere svolto da una societĂ semplice, piuttosto che da una societĂ in nome collettivo o da una societĂ in accomandita semplice. Qualora invece a ricoprire il ruolo dovesse essere una societĂ di capitali, potrebbe essere una societĂ a responsabilitĂ limitata, una societĂ per azioni o una societĂ in accomandita per azioni.
Tutti i requisiti richiesti per le persone, nel caso delle societĂ non variano. Ad avere âle carte in regolaâ, nel caso di specie, saranno o i soci illimitatamente responsabili, per le societĂ di persone, o gli amministratori nelle societĂ di capitali. E, qualora qualche dipendente dovesse essere deputato a svolgere il lavoro di amministrazione di condominio, dovrĂ anchâesso possedere tutti i requisiti.
Ancora. Spesso le societĂ nominano dei professionisti della gestione amministrativa come loro delegato alla gestione, che sia questo un avvocato o commercialista, piuttosto che operatori del settore come ragionieri o agenti immobiliari.
Il suo ruolo è intuibile, quasi immaginabile: è la figura che gestisce tutto quello che è la vita amministrativa del condominio. Gestisce i beni comuni, e dĂ esecuzione alle delibere dellâassemblea. In una visione competente della professione, è anche la persona che utilizza la sua professionalitĂ per migliorare la qualitĂ dello stabile, che porta allâattenzione dei suoi condomini le possibilitĂ di intervenire con procedure di ammodernamento sulla struttura. Sebbene spesso queste prerogative rimangono solo nellâalveo delle possibilitĂ .